Kira Depozitosunun Değer Kaybetmemesi İçin..
Ev sahibi kiracı arasında ,kiralama döneminde konuşulan konulardan biri de kira depozito veya diğer bir deyişle güvence bedelidir..
Depozito; kiralanana olağan dışı şekilde gelebilecek zararları gidermeyi amaçlayan ve kiracı tarafından verilen bir teminattır. Her ne kadar depozito vermek şart değilse de insanların dürütlük ilkesine aykırı yaşaması buna mecbur bırakıyor
Depozito alınması suretiyle kiraya veren alacağını teminat altına almak istemekte ve bunun karşılığında kiracıdan maddi bir talepte bulunmaktadır.
Fakat enflasyon sebebiyle kira depozitosu değer kaybına uğramakta ve depozito iadesinde birtakım sorunlar yaşanabilmektedir. Depozitonun, kiraya verene ekonomik bir fayda sağlama amacı yoktur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.” kuralı ile depozito üst sınırı belirlenmiştir.
Depozito iade edilirken verildiği zamandaki tutara göre mi tahliye zamanına göre mi verilmesi gerekir. Bu da tartışmalardan biridir. Normalde kira sözleşmesinde depozito bedelinin başlangıçta ödenen miktar üzerinden iade edileceği kararlaştırılmışsa güvence bedeli aynı tutarda iade edilecektir. Ya da depozitonun son ay kira bedeli üzerinden iade edileceği belirlenmişse, bu madde geçerli olacaktır.
Ancak güvence bedeli kiraya verene teslim edilmişse ve kira sözleşmesinde depozitonun iade edilmesine ilişkin bir anlaşma bulunmuyorsa bu durumda depozito kiraya verene teslim edilen aynı tutar üzerinden iade edilecektir.
Depozitonun bankaya yatırılmasının olumlu olumsuz yönleri
Depozitonun değer kaybından zarar görmemesi için kiraya verenin almış olduğu güvence bedelini vadeli mevduat hesabına yatırma zorunluluğu vardır. Depozitonun değer kaybetmemesi için kiracının ısrarla bir vadeli hesaba yatırılmasını istemesi gerekir. TBK m.342/2 hükmü gereğince bankada hesap açtırma ve güvence bedelinin vadeli mevduat hesabına yatırılması yükümlülüğü kiracıya aittir. Vadeli hesapta değerlenen depozito, faiz eklenmiş şekilde kiracının tahliye aşamasında bankadan çekilecektir. Bankanın yatırılan güvence bedelini ancak iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş icra takibi ya da mahkeme kararına dayanarak vermesi gerekir. Ayrıca kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olacaktır. Bankadaki depozito, kiracının ya da kiraya verenin rızası olmadan geri verilmeyecektir. Böylelikle kiraya verenin depozitoyu bankadan çekerek kira depozitosu değer kaybı suretiyle kiracıyı zarara uğratması engellenmiştir.
İade sürecinde kiralanana verilen zararlar hesaplanır. Kiracı tahliye ettiği yerde verdiği zararın depozitodan karşılanmasını öncelikle kabul etmiş sayılır. Zarar depozitonun olağandışı olmaması ve zararın depozito miktarını geçmemesi gerekir. Olağandışı zararlar depozito iadesi sırasında depozitodan mahsup edilerek kalan kısım ya kiracıya iade edilir. ya da kiracı kalan zararın bedelini öder.
Yürürlükteki uygulamaya göre kira depozitosu değer kaybı nasıl önlenir
Bankaya yatırılan depozitonun iki şekilde tartışılabilir olduğunu belirtelim.
Bunlardan biri inançlı olan tarafların banka faizini kabul etmemesi, tarafların faizden kaçınmaları diğer bir sorunda faiz-enflasyon dengesinin korunuyor olması önemlidir. Aksi takdirde kiracının verdiği depozito bedeli enflasyon karşısında erimiş olabilme olasılığı...
Kiraya verenin; depozitonun değerini artırma sorumluluğu olmasa da kendisine verilen depozitonun enflasyona karşı değer kaybetmemesi için TMK 2/1 maddesindeki “dürüstlük” ilkesi kapsamında, gerekli önlemleri alması gerekir.
Kira Depozitosu Döviz Olur Mu?
13 Eylül 2018 tarihinde yayımlanan kararname uyarınca Türkiye’de yaşayan kişilerin kira bedeli ve depozitolarının TL cinsinden belirlenmesine karar verilmiştir. Bu kurala uymayan sözleşmeler geçersiz sayılır. Yani günümüzde depozito bedeli döviz cinsinden para birimlerinde talep edilemez.
Sözleşmeye depozitonun her kira döneminde yenilenmesi şartı
Aslında uygulamada olmasa bile, çoğu kiracının kabul edilebilir bir düşünceye sahip olmaması ihtimalini göz önüne almazsak, depozito bankaya yatırılıp değerlendirilmemişse bile, ev sahibi ile kiracı arasında yapılan sözleşmeye konulacak bir madde ile, kira sözleşmesinin yenilenmesi döneminde, depozitonun da yeni kira bedeli kadar ev sahibine farkın ödenmesi olayıdır. Mesela ilk yıl 9000 TL karşılığında alınan 9000 TL depozito, ikinci yıl sözleşmede ya da sözleşme sürecinin bittiği dönemde belirlenen yeni kira bedeli 12.000 TL olduğunda aradaki 3000 TL'nin de ev sahibine verilmesi gerekir depozitonun değer kaybı her iki taraf için de adil olur.
Hayatın Gerçeği Kanuna Uymuyor
Kiracının olağan eskimeler dışında taşındığı dönemdeki demirbaş vs malzemelerin alım fiyatı ile kiracının tahliye ettiği dönemdeki piyasa alım fiyatı ve işçilik ücretlerinin artışı da kanun koyucunun göz ardı ettiği bir durumdur. Mesela, eskiden bir onarım için işçilik+malzeme ücreti alınırken günümüzde onarım yapacak olanların daha adrese gelmeden şu kadar servis ücret alırım demesi kanunda yoksa da hayatın ortasına yerleşmiş yazılı olmayan kural durumuna dönmüştür. Onarım yapan kişilerin hem servis ücreti, hem işçilik ve malzeme ücreti istediği bir gerçek olmuştur.
Kira Kanununu Muhakkak Değişmelidir.
Mevcut kira kanunun adaletsizlikler içerdiği , "kiracıyı mazlum ev sahibini zalim" görecek bir durum yaşattığı hukuk camiasında ve halk arasında büyük tartışmalara sebep olmaktadır. Öncelikle hayatın gerçekleri göz önüne alınarak diğer kanunların yanı sıra Gayrimenkul hukukunda günümüz şartlarına göre güncellenmesi gerekecektir.
Erol Kara @Bizdenoku
Sosyal Bağlantılar