Kiracıların ev sahiplerine karşı en önemli yükümlülüklerinden biri, kiraladıkları mülkü özenle kullanmaktır. Ancak bazen kiracılar, kasıtlı veya ihmal sonucu eve zarar verebilirler. Bu durumda ev sahipleri eve zarar veren kiracı hakkında neler yapabilirler.
Örnek Olaylar: Kiracının Eve Zarar Verdiği Durumlar
Eşyaların bilinçsiz şekilde sürüklenerek parkelerin çizilmesi, Camların, çerçevelerin kırılması, Duvarların kirli, boyaların dökülmüş şekilde bırakılması, Tesisatların kırılması, demirbaş eşyanın kullanılmaz hale gelmesi, kapıların kırılması, Bilinçli ihmalle evin tahrip edilmesi. Mutfak tezgahlarının, dolapların, banyonun, tuvaletin ana malzemelerinin kırılması.. Bakımsızlıktan kombi, şofben, aspiratör ve peteklerin çalışamaz hale getirilmesi. Binada ortak kullanım alanalrında kasti olarak zarar verilmesi vs.
Not: Olağan yıpranmalar (boya solması, hafif çizikler) tazminat konusu olamaz. (Yargıtay 3. HD, 21.03.2018)
Kira ilişkisinde mala zarar verme suçunun cezası kiracı için 4 aydan 3 yıla kadar hapis ya da adli para cezası ile cezalandırılır.
- Kiracının eve verdiği zarar, fotoğraf/video ile tespit edilir. Ekspertiz veya bilirkişi raporu hazırlatılabilir. Zararın boyutu ve niteliği detaylı şekilde belgelenir.
- Kiracıya zararı gidermesi için en az 30 günlük bir süre tanımalıdır. Bu süre içinde kiracı zararı gidermezse, ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Ancak zararın çok ağır olduğu durumlarda süre vermeden de fesih mümkündür. Kiracıdan tahliye talep edebilir.
(TBK Madde 316/2) İhtarname Nasıl Hazırlanmalı?
• Zararın detaylı açıklaması yapılmalı,
• En az 30 günlük süre tanınmalı,
• Süre sonunda tahliye davası açılacağı belirtilmelidir - Kiracı zararı gidermezse zararın tazmini için tazminat davası açılabilir.
- Kiracı eve zarar verdikten sonra taşınırsa, ev sahibi yine de yasal yollara başvurabilir. Kiracının yeni adresine tebligat gönderilerek zararın tazmini talep edilebilir. Gerekirse icra takibi veya dava yoluna gidilebilir.
- Zarar tespiti davası, ortalama 2-3 hafta içinde sonuçlanır. Sürecin hızlı ilerleyebilmesi için ev sahibinin vakit kaybetmeden mahkemeye başvurması gerekir. Bu hız, ev sahipleri açısından büyük avantajdır.
- Kiracı evden çıktıktan sonra ev sahibi, zararları fark ettiği anda ivedilikle zarar tespit davası açmalıdır. Bu dava, evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme, zararın tespiti için genellikle bilirkişi görevlendirir.
- Ev sahibi kiracıdan zararın tam karşılığı kadar tazminat talep edebilir. Tazminat miktarı, evin eski haline getirilmesi için gerekli onarım masrafları kadardır.
- Kiracı evi boşaltmayı reddederse, ev sahibi mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir.
- Ev sahibi, kiracıya makul bir süre tanıdıktan sonra zararı kendisi giderip masrafları kiracıdan talep edebilir. Ancak bu durumda da masrafların belgelendirilmesi ve makul olması önemlidir.
- Tespit davasında çeşitli masraf kalemleri (bilirkişi ücreti, keşif gideri vs.) ev sahibi tarafından karşılanır. Ancak sonradan açılacak tazminat davasında bu masraflar da zararla birlikte kiracıdan talep edilebilir.
- Kiracının verdiği zarar kira depozitosundan karşılanabilir. Ancak depozitonun yetersiz kaldığı durumlarda ek tazminat talep edilebilir. Depozito kullanılırken, kiracıya detaylı bir hesap çıkarılmalı ve belgelendirilmelidir.
- Kiralık evin sigortalı olması durumunda öncelikle sigorta şirketine hasar bildirimi yapılmalıdır. Sigorta eksperi zararı değerlendirecek ve poliçe kapsamında ödeme yapılacaktır. Ancak kiracının kusurundan kaynaklanan zararlarda, sigorta şirketi kiracıya rücu edebilir.
- Kiracının eve zarar vermesi durumunda kefil de sorumlu tutulabilir. Ancak kefilin sorumluluğu, kefalet sözleşmesinde belirtilen miktar ve süre ile sınırlıdır. Kefile de zararın ödenmesi için başvurulabilir.
- Eşyalı kiralık dairelerde kiracının eşyaları kırması, bozması veya kullanılamaz hale getirmesi durumunda, eşya tespit davası açılması gerekir. Mahkeme, bilirkişi atayarak eşyaların zarar durumunu değerlendirir.
- Kiracının eve verdiği zarar için dava açma süresi, genel zamanaşımı süresi olan 10 yıldır. Ancak zarar tespit edilir edilmez harekete geçilmesi önemlidir. Uzun süre beklemek ispat açısından zorluk yaratabilir.
- Kiracı zararı gidermeyi reddederse zararın tazmini için dava açabilir. Mala Zarar Verme Suçu işlenmiş olacağından mahkeme ona göre ceza verir.
- Kiracının verdiği zarar nedeniyle komşular rahatsız oluyorsa, komşuların şikayetleri de belgelenerek yasal süreçte kullanılabilir.
- Kiracı zararı kısmen giderirse, kalan zarar için yasal süreç devam edebilir. Ev sahibi, kalan zararın giderilmesi için ek süre verebilir veya tazminat talep edebilir.
- Kiracının verdiği zarar için cezai şart uygulanabilir.
- Kiracının zararı gidermek için yapacağı tadilatlarda ev sahibinin izni gereklidir. Özellikle yapısal değişiklikler içeren tadilatlar mutlaka ev sahibinin onayı ile yapılmalıdır. İzinsiz yapılan tadilatlar yeni bir zarar olarak değerlendirilebilir.
- Kiracının verdiği zarar için uzlaşma yoluna gidilebilir.
- Kiracının verdiği zarar kiralananın değerini düşürürse, ev sahibi değer kaybı için de tazminat talep edebilir. Bu durumda zararın giderilmesi yanında, oluşan değer kaybının da hesaplanması gerekir.
- Kiracının verdiği zarar için kira sözleşmesinde özel hükümler varsa, öncelikle bu hükümler uygulanır. Ancak bu hükümlerin yasal sınırlar içinde olması gerekir. Haksız veya aşırı ağır şartlar mahkemece geçersiz sayılabilir.
- ÖNEMLİ, 7445 sayılı Kanun uyarınca açılacak tahliye davaları öncesinde arabuluculuk süreci zorunlu hale gelmiştir. Bu süreç işletilmeden doğrudan tahliye davası açılamaz.
SONUÇ : Kira ilişkisinde mala zarar verme suçunun cezası TCK’de düzenlenmiştir .Mala zarar veren kiracı 4 aydan 3 yıla kadar hapis ya da adli para cezası ile cezalandırılır. Ayrıca kiracının mala zarar verme suçu şikayete tabidir. Konu olan eylemin yapılması üzerine mağdurun şikayeti neticesinde şüpheliler hakkında soruşturma başlatılır.
@Bizdenoku / Erol Kara
Sosyal Bağlantılar