Pek çok konu ile ilgili sayısız kereler başvuracağımız kanundan bu yazımızda kiralayan ve kiralatan taraflar arasında çokça konuşulan bakım ve giderler hakkında tarafların sorumluluğuna değineceğiz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesine göre kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve olağan bakımını yapmakla yükümlüdür. Burada net olarak kiralayanın , kiralananı özen yükümlüğünden söz edilmektedir. Buna kimsenin itirazı olmamalıdır. Herkes bir milli servet değerinde olan her türlü malı mutlak surette özenle kullanmak zorundadır. Mala zarar vermek, bunu alışkanlık haline getirmek yasal olarak da suçtur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesine göre kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve olağan bakımını yapmakla yükümlüdür. Burada net olarak kiralayanın , kiralananı özen yükümlüğünden söz edilmektedir. Buna kimsenin itirazı olmamalıdır. Herkes bir milli servet değerinde olan her türlü malı mutlak surette özenle kullanmak zorundadır. Mala zarar vermek, bunu alışkanlık haline getirmek yasal olarak da suçtur.
Bu kapsamda kullanıma bağlı arızalar ve küçük onarımlar (örneğin ampul, priz, sigorta, musluk contası, duş başlığı, kapı kolu değişimi, tıkanan lavabo açılması, kombi bakım ücreti, boya-badana gibi daha nice masraflar)ın düzeltilmesi için harcanan paraların ödenmesi kiracıya aittir.
Bunlar, günlük kullanımdan doğan ve düşük maliyetli giderlerdir. Kiracı, bu tür arızaları ev sahibinden talep edemez ve kendi kullanım hatasından kaynaklanan masrafları da üstlenmek zorundadır. Mesela, kombinin bakımını yaptırmayan, bakım eksikliğinden veya yanlış kullanımdan kaynaklanıyorsa, tamir masrafını kiracı öder.
Buna karşılık, rutin dışı bozulma veya esaslı onarım gerektiren durumlarda (örneğin kombi, klima veya tesisat arızası, çatı akması, duvar çatlağı, mantolama, doğalgaz hattı veya su-elektrik tesisatı sorunları gibi) sorumluluk ev sahibine aittir. Çünkü bu tür onarımlar, kiralananın bütünlüğünü ve güvenliğini ilgilendirir. Yargıtay kararları da bu ayrımı net biçimde destekler: küçük bakım kiracıya, büyük onarım ev sahibine.
Taraflar, kira sözleşmesinde bu bakım ve onarım giderlerini farklı şekilde düzenleyebilir; ancak bu düzenleme kanunun emredici hükümlerine ve dürüstlük kuralına aykırı olamaz. Yani sözleşmeye, örneğin “tüm bakım ve onarımlar kiracıya aittir” şeklinde bir madde konulabilir, fakat bu hüküm kiracıyı ağır bir külfet altına sokuyorsa veya kiralananın kullanılamaz hale gelmesine neden olacak düzeyde bir sorumluluk yüklüyorsa, geçerli sayılmaz.
Buna karşılık, rutin dışı bozulma veya esaslı onarım gerektiren durumlarda (örneğin kombi, klima veya tesisat arızası, çatı akması, duvar çatlağı, mantolama, doğalgaz hattı veya su-elektrik tesisatı sorunları gibi) sorumluluk ev sahibine aittir. Çünkü bu tür onarımlar, kiralananın bütünlüğünü ve güvenliğini ilgilendirir. Yargıtay kararları da bu ayrımı net biçimde destekler: küçük bakım kiracıya, büyük onarım ev sahibine.
Taraflar, kira sözleşmesinde bu bakım ve onarım giderlerini farklı şekilde düzenleyebilir; ancak bu düzenleme kanunun emredici hükümlerine ve dürüstlük kuralına aykırı olamaz. Yani sözleşmeye, örneğin “tüm bakım ve onarımlar kiracıya aittir” şeklinde bir madde konulabilir, fakat bu hüküm kiracıyı ağır bir külfet altına sokuyorsa veya kiralananın kullanılamaz hale gelmesine neden olacak düzeyde bir sorumluluk yüklüyorsa, geçerli sayılmaz.
Yargıtay uygulamasında da, ev sahibinin asli yükümlülüklerinden (örneğin tesisat, çatı, duvar, yapı güvenliği gibi büyük onarımlar) sözleşme yoluyla kurtulamayacağı kabul edilmektedir. Bu nedenle sözleşmede yer alan hükümler, tarafların iradesine göre geçerli olsa da, adil dengeyi bozan veya kiracının temel kullanım hakkını engelleyen maddeler hukukça korunmaz.
Kiracı Taşınmaza Yaptığı Hangi Masrafları İsteyebilir?
Türk Borçlar Kanunu m. 321; “- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.”
Kiracının sözleşmenin bitiminde kiraya konu taşınmazı aynen teslim yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu nedenle kiracı, kiraya verenin rızası olmadan faydalı veya lüks masraflar yapmışsa, kiraya veren taşınmazın eski haline getirilmesini isteyebilir. Bu durumda kiracı yaptığı masrafları talep edemeyeceği gibi, eski haline getirmeden doğan masraflara katlanır.
Kiraya veren yapılan yenilik ve değişikliklere yazılı olarak rıza gösterirse veya yapılan değişiklikleri benimserse, kiralananın eski haline getirilmesini talep edemez. Kiraya verenin yapılan değişiklikleri benimsemesine örnek olarak; kiraya verenin değişiklikleri kabul ederek kiralananı satması veya tekrar kiraya vermesi verilebilir. Bu durumda kiracı yapılan değişiklikler sebebiyle kiralananda meydana gelen değer artışını kiraya verenden isteyebilir.
Kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.
Kiracı, kiralanana yaptığı lüks masrafları talep edemez. Ancak söküp götürülmesi mümkün olan lüks masrafları mülk sahibinden talep edebilir.
Taraflar kira sözleşmesine kiracı tarafından yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilemeyeceğine ilişkin hüküm düzenleyebilirler. Bu durumda kiracının yapmış olduğu masraflar neticesinde bir değer artışı meydana gelmiş olsa dahi, bunu talep edemeyecektir.
Tavsiye Olarak
İster kiracı ister ev sahibi olun, bu süreci sorunsuz yönetmek için şu adımlara dikkat edin:
Her Şeyi Yazılı Yapın: Tadilatın kapsamı, kimin ödeyeceği ve sözleşme sonundaki durum mutlaka yazılı bir protokole bağlanmalıdır.
Faturaları Saklayın: Kiracı, yaptığı tüm harcamaların faturalarını kendi adına düzenletmeli ve saklamalıdır.
Değer Artışını Belirleyin: Gerekirse, yapılan işin mülke ne kadar değer kattığı bir uzman tarafından belirlenebilir.
@bizdenoku - 11.12.2025
Sosyal Bağlantılar